продать квартиру в залогеЛюди могут продавать квартиры по различным причинам: переезд, развод, пополнение в семье, срочно необходимы деньги и т.п. Подобные обстоятельства иногда возникают у любого заемщика, включая и «ипотечника». Расскажем, как ему быть в данной ситуации, на что ему можно рассчитывать, а главное – каким образом совершить сделку.

Существует несколько возможностей продать квартиру, обремененную ипотекой: непосредственно продать квартиру по договору, продать сам ипотечный займ или досрочно погасить ссуду.

В первом случае можно сделать это своими силами или с подключением специалистов банка. Но имейте в виду, что еще до того, как начинать искать покупателя, нужно получить разрешение кредитного учреждения. Для получения разрешения кредитора на продажу квартиры заемщику необходимо подойти в офис банка и подать заявление на продажу недвижимости. При этом в банке имеют право отказать предоставлять согласие на продажу ипотечной квартиры.

Если квартира реализуется без прямого участия кредитного учреждения, то (после получения его дозволения и определения общего долга по ипотеке) с покупателем подписывается предварительное соглашение, которое надо нотариально заверить. Затем клиент продавца (найденный заемщиком покупатель) перечисляет на счет банка сумму задолженности. Бывшему заемщику выдается закладная и справка об отсутствии долга перед кредитором. После чего в регистрационной палате он документирует снятие обременения на «квадратные метры», переход права на собственность и договор на продажу недвижимости.

Оставшиеся деньги продавец забирает из депозитной ячейки, в которую они были заранее положены покупателем. При этом доступ к ячейке бывший владелец жилья получает, когда предъявит зарегистрированный договор на продажу квартиры.

Обременение с купленной недвижимости в Росреестре снимается за 3 дня, но сначала нужно полностью погасить ипотечную ссуду.

В случае продажи заложенной квартиры с участием кредитной организации — банк предоставляет депозитный сейф, куда покупатель кладет сумму задолженности, остальную сумму помещают в другую ячейку. Затем банкиры сами уведомляют регистрационную палату о погашении ипотеки и отдают закладную. Остается дождаться регистрации сделки, как и в предыдущем варианте.

Для покупателя такого жилья риск кроется в том, что он приобретает квартиру, которая в этот момент еще находится под обременением. Если заемщик по каким-то причинам не закроет свой долг перед кредитором за счет средств, которые получены от продажи жилплощади, то в случае наступления дефолта по кредиту банкиры вправе наложить взыскание на этот объект недвижимости. Впрочем, учитывая то, что деньги учреждению, как было описано, покупатель квартиры перечисляет сам, данные риски стремятся к нулю.

Вторая схема реализации ипотечной недвижимости отличается от первой тем, что объектом продажи является кредит, а не сама квартира. Банкиры, одобрив нового заемщика, переоформляют ипотечный заем на него, предварительно заключив соглашение о переводе задолженности. Таким образом, приобретатель кредита становится владельцем жилья с обязанностью гасить ипотечную задолженность. Жилье, как и раньше, будет в залоге у кредитного учреждения.

Еще один вариант продажи заложенной по ипотеке квартиры – это найти человека, у которого можно занять деньги на досрочное погашение ссуды. Когда обременение с жилплощади снимется, можно будет ее реализовать как обычную «недвижку» и сразу вернуть средства человеку, давшему в долг. Здесь продавцу не нужно согласие банка.

Какой бы способ заемщик не выбрал, ему следует морально приготовиться к тому, что процесс продажи ипотечного жилья будет довольно сложным и длительным. Данные сделки являются достаточно редким явлением. Доля подобных квартир на рынке России составляет в среднем 2%.